高盛打响第一炮
房地产回暖是今年以来一直被热议的话题，但是也是颇具争议的话题，因为体感差异巨大市场情绪上仍然低迷。但是当高盛的唱多报告开始曝光，市场又开始重新被注意到了，好像这次不一样。
4月10日，高盛发布报告表示，上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏，这两座城市或将在今年底触底，复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。
据介绍，该行模型当前预计，上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。高盛称，自2024年以来土地投资效率提高，实力较强的国企开发商现金利润率及净资产收益率提升，推动其估值从本轮周期低点回升。
从房地产去年的财报来看多家房企开始盈利，似乎是这么回事，但是这更多债务重组造成的财报上的积极信号。
今年3月以来，上市房企2025年业绩报告密集披露。、碧桂园、旭辉控股、禹洲集团等一批出险房企，受益于债务重组收益入账，集体交出扭亏为盈的成绩单，其中，佳兆业2025年净利润更是超过500亿元。
根据克而瑞深度咨询普睿数智研究中心统计，2025年10家房企债务重组、企业重整收益合计超过5000亿元，受此影响10家房企预计盈利超千亿。
但如果完全说是财技也不对，因为只有债务重组才能真正为房企降低高额有息负债，而不是一直在过去的债务泥潭扯皮，否则各方都陷入实质性困局动弹不得。
为什么说这是个积极信号，这说明开始给房企们放开手脚，接下来无论是拿地还是别的经营计划都会方便很多。如果只看这一方面，那确实还看不出太多积极变化，但今年年初开始“三道红线”开始实质性松绑，这有助于房企实现信用修复，监管逻辑从“强力去杠杆”全面转向“精准防风险、着力稳市场”。在此背景下，市场想要的各种助益都会到来，从“政策底”到“市场底”过渡。
为什么要从房企开始讲起，而不是百城地产数据，或者各家中介机构发布的最新量价数据。因为数据是滞后的结果，甚至是相互矛盾的，很难从这些数据看出行情的原因是什么。而房企则是要在市场中真金白银先行投资的参与方，他们如果一直被动保守市场就不太可能好起来。
小阳春来了但没有超预期太多
复苏历来遵循“量在价先”逻辑，核心城市二手房成交量率先爆发。3月重点城市二手房成交规模，无论是单月同环比，还是一季度累计同比，均实现了正增长。
CRIC数据显示，3月全国重点20城市二手房成交面积约1797万平方米，环比倍增117%，同比增长6%。值得注意是的，剔除2月“春节月”影响，重点城市二手房成交规模已“四连升”，并创下近一年新高，展现出强劲的需求修复力。
具体城市来看，成都二手房成交面积排在20城首位，达到261万平方米，环比增长140%，同比增26%，累计同比增21%。另外，来自克而瑞深度咨询的数据显示，3月大成都二手房累计成交23248套，时隔十个月再次冲上2万套以上，并处于近一年来的高位。
成都热门可能很多人并不奇怪，因为成都房价时常热门，相较全国主要城市跌幅是最少的，为什么成都能这么抗跌原因也不外乎流入人口多，而成都也是房票安置力度最大的。当然最主要的是过去房地产大涨的时候，成都相对于一二线热门城市涨的较少，目前的房收比也只有10倍左右，而深圳是28倍、上海是22倍、同一量级的选手杭州也有17倍，从成都历史数据来看目前也是中位水平。所以成都大跌的时候跌的不多，涨的时候也比较积极。
另外，深圳二手房市场走出“V”型反弹，二手住宅网签破5000套大关，环比大幅上升116%至5071套，二手房的活跃将有效带动全市置换链条的良性运转。
据克而瑞深度咨询机构调研，3月中介渠道带看量呈现“垂直式”增长，市场需求端正经历从观望向行动的实质性转化。主流渠道成交量环比激增逾150%，率先释放出市场底部反转的强烈信号。但客观来看深圳的行情目前仍处于“以价换量”阶段，只有连续多个月二手房市场活跃，出现量价齐涨才是真正走出来。
从网上房地产公开的上海二手房网签数据，3月份，全市二手房网签31215套，创下5年来单月最高。上一次站上3万套的活跃线，还是2021年3月份。结合普睿上海机构数据进一步聚焦二手住宅，3月全市二手住宅成交达到2.9万套，同比去年增长7%。
新房方面，上海近郊和远郊，出现了久违的开盘售罄：3月18日，中建东孚中环麓岛官宣二批次开盘，所推房源全部售罄。嘉定南翔的华润置地时代云境3月下旬开盘，110套房源共吸引了121组认购，这个均价约5.7万元/平方米的项目，开盘当天去化超90%，次日即告售罄。
有媒体指出就在4.11日周六，上海的二手网签量达到了1632套，这个量创造了上海5年来的单日新高，而上个月，也就是三月份，刚刚刷新5年来的纪录，单日1585套。没想到，间隔不到2周，纪录再次被打破。
那么上海已经复苏了吗？笔者认为目前还是比较难说的，上海3月二手房成交面积约228万平方米，环比增长164%，同比微增1%，累计同比降幅收窄3%至2%。简单来说还是处在筑底过程中，反转的“V”字还没走完怎么能下判断呢？
上海现在的二手房网签参考线不应该是十年前的标准2万套，而是3万套，因为市场增量大了很多。上海的老破小占总成交量70%以上，在历史上是偏高的，而老破小的吸引力来自于合适房租比，足够低的“以价换量”。长达5年的下跌周期转换为平稳周期在历史上也是没有经验可以参考的。
北京楼市进入3月后行情升温节奏进一步加快，截至3月30日，本月二手住宅网签量已达18464套，较2月全月8130套实现大幅增长，同比涨幅达127.11%。北京也在小阳春出现了不错的表现，但问题是北京过去几年小阳春结束后都出现了20%左右的周成交回落幅度，随后市场进入了震荡。
中指研究院的数据更是指出了核心问题所在。2026年1月～2月，北京70平方米以下二手房成交占比提升至39%。同时随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落，1月～2月北京300万元以下二手房成交套数占比较2025年分别提升5个百分点，成交套数同比增长13%。只有整体市场的改善需求开始稳定变多，北京楼市才有可能持续进入上行期。
接下来行情该乐观还是悲观
目前互联网上最不缺的就是关于地产行情的争论，乐观派认为房价永远涨，悲观派认为房价永远跌。我们属于中间派，既不认为房价会永远涨，也不认为房价会永远跌。根据地产行业逻辑和事实逻辑才能看清当下的迷雾，而非先行立场带入。
3月初，中金研报则认为，今年北京、上海楼市房价有望企稳。其给出的理由是，本次房地产周期调整的核心原因在于库存，其中二手房库存直接影响住房边际定价。二手房库存去化周期水平与房价走势存在量化强关联，得益于上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。
中金公司发现，两地挂牌量下行并不来自于成交加速，而是来自可出售体量或出售意愿的下降，表现为新挂量下降、撤牌量增多，这与过往几轮政策出台、房价平稳的窗口期表现大不相同。这大概率是社会库存自然触底的体现，若两地交易量表现能基本平稳，土地市场“控增量”能落到实处，供需条件的优化和房价的走稳就具有持续性。
真的会有这么简单吗？由于长达几年的调整，如果没有持续一年以上的需大于求，那就很难出现企稳表现。前期二手房价格的持续回调，让更多房源进入低总价区间，叠加政策利好释放，前期持观望态度的刚需群体入市意愿显著增强，带动低总价房源成交放量。笔者认为，这更多是刚需托底的开始，并不是行情逆转的信号。
我们认为2026年的关键在于房企是否能够实现“真正的利润修复”，实现债务重组只是技术性修复的第一步。有些人可能认为关键是房价还没调整到位，但最重要的在于要让房地产这个长链条真正的动起来，供需两端也要看房企还没有能力有资金去拿地，推动土拍市场复苏，才有可能走出负面循环。2025年的房企巨额计提基本出清了历史包袱，在2026年房价企稳的压力就会又小一些。
今年行情节奏大概率还是前低后稳，上半年延续磨底，下半年核心城市率先企稳回升。格局上K型分化，一线及强二线城市核心区的“好房子”将走出独立行情；而三四线及非核心区房产仍面临去库存压力。一个城市只有改善客群大面积入场，才是真正回暖的标志。
天盈策略提示：文章来自网络，不代表本站观点。
